近期关于恒大 “资不抵债”一类的坏消息，亦或是各种版本 “恒大等来救兵”一类的好消息仍继续纷至沓来，正如钱钟书所说：“流言这东西，比流感蔓延的速度更快，比流星所蕴含的能量更巨大，比流氓更具有恶意，比流产更能让人心力憔悴”。面对此种情形，身处恒大债务危机旋涡之中的众多建筑企业该何去何从？

事实上，就如何解决因恒大地产集团地区总公司及关联公司（以下简称“恒大项目公司”）债务到期、缺少资金、欠付工程款、施工停滞等一系列问题导致其众多在建项目面临“烂尾”风险的问题，各地方政府一直都在组织协调恒大项目公司、建筑企业、银行金融机构等各类当事主体进行谈判协商，以达成化解方案。在此过程中也已经积累了不少成功处理的范例。本文根据不同项目现状所对应的不同处理模式及适用的条件，结合相关范例进行分析介绍，供尚处于恒大债务困境之中的建筑企业参考。

通常谈判桌上组织谈判方是政府，参与谈判的一方是恒大，另一方是资金方，广义的资金方包括金融机构、城投平台、民间资本等，此时建筑企业会发现自己的地位就比较尴尬，如果该项目需要继续垫资施工，建筑企业就等同于资金方的地位，如果该项目已竣工交房，建筑企业就是讨债方，甚至能不能参加谈判会议都是个问题……在此背景下，本文拟通过建筑企业的视角，分析在不同的主体主导的情况下，建筑企业在项目进展的各个阶段应当如何保障自身权益。

1、政府（平台公司）主导解决恒大项目公司债务危机之情形

对于部分项目来说，恒大项目公司已无法独立通过引入资金方解决债务危机，恒大项目公司寄希望于这些项目可以被各个地方的政府（平台公司）接管处理。而对于政府来说，关注点则主要在于“保交楼”，即保障所有已经售出的房屋能达到交房条件、保障所有已经交了购房款的购房者看到希望不退房，不引起挤兑和混乱，也能够住上房子。

因此，对于恒大项目公司来说，由政府来主导解决项目目前的困境不仅可以增加公信力，也有助于帮助项目继续融资，引入启动资金后由建筑企业继续完成未建成楼盘的施工。同时，政府也可以通过成立平台公司接手项目，完成项目的开发，解决当地因恒大项目公司债务纠纷所带来的不良社会影响以及避免损害百姓居住权等民生问题，在此情形下，建筑企业一般只能寄希望于政府能公平公正的处理恒大项目公司所负的债务。接下来，本文将结合图示来逐一分析解决恒大项目公司债务危机的不同模式。

（上图展现的是恒大希望采取的方案和“美好”预期，建筑企业应在谈判中突破束缚、争取利益最大化）

1.1.1 如上图所示，此种模式下的项目现状为：项目已经完成开发建设的各项审批和手续，但是还没有开工建设，恒大项目公司也没有启动资金。

1.1.2 基于上述现状，恒大希望采取的方案：由恒大项目公司与建筑企业、政府共同参与签订《总承包协议》，分工为政府设账户监管，恒大项目公司来控制成本、负责开发，施工企业负责垫资，视可售未售楼盘的销售情况来解决建筑企业的垫资。

1.1.3 恒大项目公司的“美好”预期：仍想要掌控经营管理权，并且想在项目开发过程中继续获取巨大利润。

1.1.4 此种模式下建筑企业应当如何保障自己的权益：

1）因为项目的建设完全需要靠建筑企业垫资，此时建议不签订常规的建设工程施工合同，直接采取EPC模式；

2）成本、经营控制不仅包括施工过程中的成本控制，更重要的是销售过程中的经营控制。施工中的成本可以结合EPC总承包的方式予以控制，难点在于控制销售回款的情况，以及销售回款的资金安全。建筑企业可以自行负责销售（组建销售团队或委托第三方销售）来掌控销售进度和回款。

3）有政府做背书，如果银行金融机构愿意为施工垫款发放贷款的话，收回垫资并解决债务危机的成功可能性非常高。

4）此种情形下，恒大项目公司仍较大可能可以参与分配剩余收益，以实现自己的“美好”预期。

点评：此模式的难点在于因为恒大项目公司经营不善，地区销售前景无法保障，存在资金链多次断裂的风险。且政府一般不会全盘接手项目的运营，恒大项目公司可能因人员流失、经营失序等原因彻底“躺平”，集团层面又不想交出销售控制权，故目前暂未了解到此种模式下的成功范例。建议建筑企业在签订协议时至少要明确约定建设工程施工合同的任意解除权，即一旦恒大项目公司拖欠工程款，建筑企业有权随时停工并解除合同止损。

（上图展现的是恒大希望采取的方案和“美好”预期，建筑企业应在谈判中突破束缚、争取利益最大化）

1.2.1 如上图所示，此种模式下的项目现状为：本项目本身后续尚有较多待销售房屋（已基本建成，可能遗留部分收尾工作；存在大量未建待建楼房），内部可以实现资金平衡（销售回款能够覆盖新增产值+前期建筑企业欠款），但是恒大项目公司没有资金继续投资建设后续开发建设房源来实现销售回款。同时在同一地区的其他项目存在债务无法解决（在有剩余的前提下）。

1.2.2 基于上述现状，恒大希望采取的方案：由政府完全托管，恒大项目公司除支付一笔托管费以外，基本就不参与了，项目盈余（若有）在政府监管下用于解决历史负债问题，托管期间房屋的销售对价、重大资产处置等事项仍需要征得恒大项目公司同意。

1.2.3 恒大项目公司的“美好”预期：将恒大项目公司在某一地区开发的项目全部打包给政府处理，若该地区问题之后存在盈余的，恒大项目公司要参与分配。

1.2.4 此种模式下建筑企业应当如何保障自己的权益：

1）政府启动全面托管模式，所有印章均由政府接收，达到销售条件的房屋直接登记至政府或政府指定的平台公司或其他指定托管公司名下；

2）建筑企业可以积极参与成为政府指定的托管公司或为平台公司建设施工；

3）建筑企业最应该把握的关键节点是在所施工的楼房达到商品房预售条件时，将该等值于应付未付工程款金额的楼房视政府托管程度选择网签备案或登记到施工企业名下，以保证该部分房源的销售回款能够让建筑企业落袋为安；

4）建设成本的控制由建筑企业自己掌握；销售回款的监管应由政府控制的销售团队进行销售，并将销售回款归集到新设置的共管账户；

5）在谈判时，可以测算预期利润减去既有负债和或有负债总额（通过尽职调查确定）的差额，依托于测算后的盈余空间进行适当的博弈。

点评：该模式完全是由政府主导，恒大开启 “躺平”模式并将包袱甩给政府，该模式在福建等南方地区已经有成功的范例。

（上图展现的是恒大希望采取的方案和“美好”预期，建筑企业应在谈判中突破束缚、争取利益最大化）

1.3.1 如上图所示，此种模式下的项目现状为：本项目剩余可变现的资产较多，但多是变现难度较大的商铺、公建、车位等固定资产。

1.3.2 基于上述现状，恒大希望采取的方案：恒大项目公司将项目或资产抵押、出售给政府平台公司，由政府通过平台公司帮忙消化，变现取得回款用于解决该项目及本地区其他项目的收尾工作，达到交房条件。

1.3.3 恒大项目公司的“美好”预期：将流动性相对较差的资产交给政府处置变现，换取资金后解决无法解决的资金问题。

1.3.4 此种模式下建筑企业应当如何保障自己的权益：

在该模式下政府相当于该项目公司的破产管理人的角色，建筑企业的主要施工内容已经结束，应当积极申报尚未清偿的工程价款，政府在处理债务时统筹考虑消费者的生存权、工程价款优先受偿权、抵押权等情况进行分配。

点评：这种模式更适用于南方地区，经济环境活跃、不良资产的处置难度相对较低，例如在深圳已有此种模式的成功范例。

（上图展现的是恒大希望采取的方案和“美好”预期，建筑企业应在谈判中突破束缚、争取利益最大化）

1.4.1 如上图所示，此种模式下的项目现状为：项目公司尚有较多可以盘活的资产，但是存在被债权人挤兑查封、保全的风险。

1.4.2 基于上述现状，恒大希望采取的方案：恒大项目公司的股权由政府指定的平台公司或国有控股企业进行代持，以增加债权人的信心，实质上仍由恒大公司的运营团队来继续运营，在恒大项目公司运营情况好转后，然后再将代持股转回给恒大项目公司的原股东。

1.4.3 恒大项目公司的“美好”预期：因债权人已失去对恒大项目公司偿债能力的信心，恒大项目公司担心债权人都选择尽早查封恒大项目公司资产来保障债权，导致名下资产过早进入执行程序处置时严重贬值，因此想通过借助政府平台公司或者国有企业的名义股东身份增加债权人信心，延缓强制处置程序，实现“以时间换空间”。

1.4.4 在该模式下建筑企业没有新的施工任务，作为工程价款的债权人，只能寄希望于政府能够阻止其他债权人的“一拥而上”，引导所有债权人配合恒大项目公司的资产变现并有序参与分配。

另外还有一种可能性，即建筑企业也可以通过承建其他有较多可售未售房源的未完工项目，在新施工项目房源的销售回款中解决遗留债务问题。

点评：该模式需要恒大项目公司仍有较多可以盘活的资产，没有僵死，要求债权人有耐心、购房人有信心，同时也需要当地的房地产市场较好，例如在四川成都等地区已有成功范例。

（上图展现的是恒大希望采取的方案和“美好”预期，建筑企业应在谈判中突破束缚、争取利益最大化）

1.5.1 如上图所示，此种模式下的项目现状为：现有资金及销售回款可以覆盖到施工完成，只是缺少精装修部分的资金。

1.5.2 基于上述现状，恒大希望采取的方案：在政府的监督下，恒大项目公司与业主协商签订补充协议，从精装修交付变为毛坯交付的同时不退款，辅以向业主赠送物业费、车位券等非货币方式补偿。

1.5.3 恒大项目公司的“美好”预期：需要政府配合变更竣工验收标准，将精装验收变更为毛坯验收。

1.5.4 在该模式下不涉及建筑企业开工复工的问题，建筑企业在配合变更验收手续的同时，也应寻求政府给予协调或施压恒大项目公司，为建筑企业的工程价款提供担保措施，保证工程款债权的实现。

点评：业主花了精装房的价钱却只拿到毛坯房，导致该模式下的谈判难度极高，容易产生恶劣的社会舆论甚至造成社会事件，安抚民众接受现状的环节很难把握，目前尚没有成功范例。