前言

居住数十年的祖屋要拆迁，手握合法土地证、继承公证书，本应顺利申领安置补偿，丁先生却陷入“有证无房、维权无门”的离奇困境。

近日，北京市惠诚律师事务所赖宇娇律师受邀做客北京广播电视台纪实科教频道《法治中国60′》节目，以特邀法律评论员身份，围绕祖屋拆迁、不动产继承纠纷典型案例展开专业解读，细致梳理房屋权属判定标准、公证效力界定与拆迁维权实操路径，为观众处置老宅传承、征收补偿类法律难题提供法治参考。

基本案情

福建福州丁先生一家人居住祖屋数十年，手握国有土地使用证与继承公证书，本以为拆迁时可顺利领取安置补偿，却陷入有证难获赔的窘迫局面。

2021年片区启动拆迁改造，丁先生提交证件申请补偿遭到拆迁部门直接回绝。数年交涉核实后，问题根源浮出水面：

拆迁实际拆除房屋官方地号为85A，但其证件登记地号却是431号，两处编码完全错位。经房管部门查实，丁先生外祖父母名下共有两套房产，分别对应431号与85A号。本次征收拆除的85A号老宅虽由丁家长期实际居住，却没有配套继承公证材料，产权无法过户至丁先生名下；而丁先生持证对应的431号房屋早在1991年便已拆迁安置，相关权益已由第三方领取。

案件背后更暴露出重大档案漏洞：431号房产竟存有两份出自同一家公证处的继承公证书。两份文书被继承人姓名一致，但出生、离世日期截然不同，实则对应两户无关家庭。瑕疵公证直接造成房产权益被他人办理继承过户，丁先生对此毫不知情。

丁先生随后提起行政诉讼试图确权追讨权益，无奈纠纷跨度时间久、部分档案遗失，加之诉讼时效已届满，诉讼请求被法院驳回，维权陷入僵局。

惠诚律见

结合本案暴露出的行政档案疏漏、公证核查失责、权属认定冲突等多重问题，赖宇娇律师逐一厘清公证效力、拆迁确权、历史纠纷处置三大关键点：

冲突公证文书效力划分，公证处履职存过错需担责。

依据《公证法》规定，公证文书是重要事实佐证，但有相反充分证据时可推翻公证效力。本案两份公证书被继承人核心身份信息完全矛盾，不可能指向同一人，其中一份明显存在事实核查失误，属于瑕疵公证，二者均不能单独作为确权唯一依据，需结合原始房档、亲属关系、长期居住事实综合判定。公证处未尽审慎核验义务，出具矛盾公证诱发权属争端，应当承担对应过错责任；丁先生所持公证依托房管正规查档材料办理，流程合规，具备合法维权基础。

拆迁确权并非只看内部档案，行政部门负有协调核查义务。

房屋征收采用“档案登记+实际权属”双重判定标准。不动产原始登记、行政地号编码是拆迁确权核心行政依据，土地证、继承公证则是民众主张财产权的民事凭证。当两类信息出现错配时，拆迁单位不能仅凭内部编码直接拒付补偿，负有比对档案、协助更正、协调确权的法定职责。群众遇证件与档案不符，可申请政府信息公开、调取原始不动产台账、申请行政更正登记，必要时提起确权诉讼锁定权利。

历史遗留档案瑕疵，不利后果不应由群众承担。

早年，不动产都是人工登记、无电子化存档，极易出现录入失误、资料不全等问题，也是老旧房产纠纷高发主因。行政履职疏漏带来的登记偏差、档案错配，风险不能转嫁给普通百姓。即便诉讼时效届满，当事人也不必放弃维权，可通过行政纠错、公证复核、多部门联合确权等多元渠道持续主张财产权益，推动档案数据修正补齐。

祖传老宅、老旧不动产价值不菲，口头传承、世代居住不能等同于产权稳固。民众务必核对不动产登记档案，及时办妥继承、过户、公证等书面确权手续，完整留存土地证、公证书、查档单、居住证明等全套凭证。一旦碰到档案登记错误、公证瑕疵、拆迁确权纠纷等情况，第一时间固定证据，依托合法法律途径厘清权属、追究过错方责任，切实守护家庭不动产财产安全。

律师简介

赖宇娇

【复合背景】：自2023年入职执业至今，专注处理婚姻家事、民商事争议、合同、房产纠纷等案件，同时为多家企业提供常年法律顾问服务。其办案严谨细致、善于换位思考沟通协调，专业素养扎实，口碑良好，始终秉持“让法律有温度”的执业理念，用心维护每一位当事人的合法权益。

【专业领域】：婚姻家事纠纷、民商事争议解决、合同纠纷、房产纠纷、公司法律顾问等。